Achterstallige gemene kosten na verkoop appartement. Wie moet deze betalen, de koper of de verkoper?

Wie dient na de verkoop van een appartement de op datum van verkoop ongekende achterstallige gemene kosten van mede-eigendom betalen, de koper of de verkoper.

De Vrederechter van het kanton Merelbeke heeft hierover onlangs geoordeeld in een vonnis 26 januari 2021, onuitg.

Feiten:

Een echtpaar had op 30 november 2016 hun loft verkocht.

De notaris belast met de verkoop had reeds bij mail van 21 oktober 2016 de mogelijke achterstallige gemeenschappelijke kosten opgevraagd bij de syndicus.

Daags nadien werd door de syndicus gemeld dat er nog een bedrag van 166 euro diende te worden betaald door de verkopers, onder voorbehoud van de eindafrekening.

Dit bedrag werd door de notaris ingehouden op de koopsom en op 30 november 2016 aan de vereniging van mede-eigenaars (VME) betaald.

Hiermee was de kous echter niet af.

Eind juni 2019, zijnde 3 jaar later, werd het echtpaar, als toenmalige verkopers door de VME in gebreke gesteld tot het betalen van achterstallige gemeenschappelijke kosten ten bedrage van 900 euro.

Beoordeling en uitspraak door de vrederechter:

De vrederechter sprak zich uit over de vraag wie door de VME kan worden aangesproken voor de bedragen in de gemeenschappelijke kosten van mede-eigendom ingeval van verkoop van de loft.

Betreft dit de verkopers, en dus de uittredende mede-eigenaar, of betreft dit de koper en dus de nieuwe mede-eigenaar?

    1. In eerste instantie oordeelde de vrederechter dat de hoedanigheid van de mede-eigenaar in dit geschil bepalend is.

Enkel een mede-eigenaar kan namelijk gehouden zijn tot betaling van de kosten die verbonden zijn aan de mede-eigendom.

Omdat men bij verkoop de hoedanigheid als mede-eigenaar verliest, werden bepaalde zekerheden in de wet en meer bepaald in artikel 577-11 BW ingebouwd, ter bescherming van de koper als van de VME.

Artikel 577-11 BW voorziet dat bij vervreemding van een kavel een dubbele informatieplicht geldt en dit in eerste instantie ten aanzien van de koper. Deze precontractuele informatie (zoals de door de verkoper aan de VME verschuldigde achterstallen) dient door de notaris, de koper of elke andere tussenpersoon te worden opgevraagd bij de syndicus. Wordt deze informatie niet verstrekt aan de koper, dan zal dit een precontractuele fout uitmaken.

Daarna dient de notaris, in het vooruitzicht van het verlijden van de koopakte, bij de syndicus informatie op te vragen wat betreft het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht. Deze informatie dient tevens aan de koper te worden overgemaakt.

Indien er sprake is van enige achterstallen dan zal de notaris dit bedrag moeten inhouden op de koopprijs en doorstorten aan de VME.

De vrederechter stelde hierbij uitdrukkelijk dat enkel de mede-eigenaar door de VME kan worden aangesproken in de betaling van/bijdragen tot o.a. de gemene kosten van onderhoud en dit vanaf het ogenblik dat hij mede-eigenaar wordt. De vrederechter volgt hiermee de uitspraak van de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen afdeling Antwerpen van 4 juni 2018.

Juist om die reden wordt in artikel 577-11 BW een precontractuele en een contractuele informatieplicht ten voordelen van de koper ingebouwd.

    1. Bovendien zijn de lasten en kosten in mede-eigendom pas opeisbaar indien zij het voorwerp zijn geweest van een beslissing daartoe door de algemene vergadering van mede-eigenaars. Op dat ogenblik ontstaat namelijk in hoofde van de VME een vorderingsrecht ten aanzien van de mede-eigenaar voor deze lasten en kosten.

Overeenkomstig artikel 577-11, §2 vierde en laatste lid BW draagt de nieuwe mede-eigenaar, onverminderd andersluidende overeenkomsten tussen partijen inzake de bijdrage in de schuld, het bedrag van de in het eerste lid, 1°, 2°,3° en 4° vermelde schulden.

De gewone lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf de dag waarop hij gebruik kan maken van de gemeenschappelijke delen.

In deze zaak werd door de syndicus op 22 november 2016 aan de notaris meegedeeld dat er nog een som van 166 euro diende te worden betaald en dit onder voorbehoud van de eindafrekening die op dat ogenblik nog niet was goedgekeurd door de algemene vergadering.

Dit bedrag werd door de notaris op de koopsom ingehouden en doorgestort aan de syndicus.

Hierna werd op 30 november 2016 de notariële koopakte verleden en was aldus de koper vanaf dat tijdstip de nieuwe mede-eigenaar waardoor hij in die hoedanigheid vanaf dat ogenblik gehouden was de lasten en kosten van mede-eigendom te dragen.

De vrederechter benadrukt dat de kosten die de VME nu vraagt te betalen inderdaad slaan op een periode dat de verkopers nog mede-eigenaar waren, doch dat deze kosten in de eindafrekening pas werden goedgekeurd bij beslissing van de algemene vergadering op 15 februari 2017, zijnde na de eigendomsoverdracht.

Besluit:

Gelet op bovenstaande besluit de vrederechter dat de nieuwe-eigenaar, zijnde de koper, in de betaling van de gevraagde kosten moet worden aangesproken en niet de oude mede-eigenaar, de verkopers.

Evenwel kan er een mogelijkheid bestaan tot een contractueel verhaal door de nieuwe eigenaar ten aanzien van de verkopers indien hieromtrent contractuele afspraken waren gemaakt, wat in deze zaak niet het geval was.

De vrederechter wees dan ook de vordering van de syndicus af als ongegrond.

Wenst u hierover meer informatie? Dan kan u steeds terecht bij Eska Law.

Contacteer ons

Bronnen:

Vredegerecht van het kanton Merelbeke 26 januari 2021, onuitg.

Rechtbank van eerste aanleg Antwerpen, afdeling Antwerpen (kamer AB5) 4 juni 2018, TBO 2019, p. 325-327.