Eindelijk heeft u uw droomhuis gevonden. U bent in de zevende hemel. U brengt een bod uit en uw bod wordt aanvaard. U wil zo snel mogelijk een overeenkomst tekenen. Wat normaal is, aangezien u staat te popelen om te verhuizen. Het is aangewezen om toch aandachtig te blijven en na te denken over het al dan niet opnemen van opschortende voorwaarden.
Bij opschortende voorwaarden komen koper en verkoper overeen dat het doorgaan van de verkoop afhankelijk wordt gesteld van de vervulling van één of meer voorwaarden. Als aan één van de voorwaarden niet vervuld kan worden, wordt het contract geacht nooit uitwerking te hebben.
De wettelijke definitie van een opschortende voorwaarde ligt vervat in artikel 5.139 Burgerlijk Wetboek, en luidt als volgt: “een verbintenis onder opschortende voorwaarde een verbintenis waarvan de opeisbaarheid afhangt van een toekomstige en onzekere gebeurtenis”.
De vervulling van de voorwaarde moet aldus voor beide partijen een toekomstig en onzeker karakter hebben.
Om het bovenstaande concreet te maken worden enkele voorbeelden gegeven. Het meest bekende voorbeeld is de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een krediet. In dat geval maakt de koper zijn akkoord tot effectieve aankoop afhankelijk van het verkrijgen van een (hypothecaire) lening. Een ander gekend voorbeeld is namelijk een voorwaarde inzake stedenbouwkundige- en vergunningstoestand. Een koop-verkoop kan afhankelijk worden gemaakt van het verkrijgen van een verkavelingsvergunning, van een bouwvergunning, van de regularisatie van een bouwovertreding, gunstig bodemattest, enz…
Een opschortende voorwaarde komt vaak voor in de praktijk. Dit is begrijpelijk, aangezien een opschortende voorwaarde als voordeel heeft dat de betrokken partijen worden beschermd in de periode dat zij nog onzeker zijn over een krediet, over een vergunning, over een regularisatie enz. Hier tegenover staat echter dat partijen zich een bepaalde periode in onzekerheid bevinden. Zowel de koper als de verkoper zijn afhankelijk van het vervullen van de voorwaarden voordat de effectieve transactie kan plaatsvinden.
Partijen zijn in principe vrij om de opschortende voorwaarden te kiezen evenals de verplichtingen die ze er aan verbinden. Het is echter aangewezen om de voorwaarden helder op te stellen zodat deze niet voor discussie of interpretatie vatbaar zijn.
Het bovenstaande wordt duidelijk gemaakt aan de hand van een concreet voorbeeld, namelijk de opschortende voorwaarde van de hypothecaire lening. Om discussie in de praktijk te vermijden is het aangewezen om het volgende op te nemen: hoeveel tijd de koper heeft om een lening te bekomen, of dit voor de volledige aankoopsom moet zijn of slechts een deel ervan, of er een maximaal intrestpercentage wordt bepaald, op welke wijze de koper de verkoper moet informeren over de weigering van de financiering, of de weigering van één bank volstaat of er minstens twee of drie moeten worden bevraagd… De conclusie van het bovenstaande is namelijk hoe duidelijker een opschortende voorwaarde wordt neergeschreven, hoe beter