Het kan zijn dat u uw verhuurd pand wilt verkopen. De vraag is wat met de huurders? Moeten zij het pand verlaten bij verkoop of mogen zij in het pand blijven? Echter bestaat hiervoor geen pasklaar antwoord. Dit is namelijk afhankelijk of de huurovereenkomst een vaste dagtekening heeft en of de huurovereenkomst al dan niet een uitzettingsbeding bevat. Tevens moet de datum van het sluiten van de huurovereenkomst in acht worden genomen.
Huurovereenkomst met vaste dagtekening
Een ‘vaste dagtekening’ impliceert het bekomen van een onbetwistbare vastgelegde datum van een overeenkomst en die dan tegenstelbaar is aan derden. Deze kan bekomen worden via een authentieke akte dan wel een onderhandse akte. Werd de huurovereenkomst middels een authentieke akte gesloten, krijgt deze automatisch een vaste dagtekening op de datum waarop de akte verleden werd. Werd de huurovereenkomst middels een onderhandse akte gesloten, dan krijgt deze een vaste dagtekening overeenkomstig art. 1328 Oud BW vanaf de dag waarop de huurovereenkomst is geregistreerd, of vanaf de dag van het overlijden van degenen die de akten ondertekend hebben, of vanaf de dag waarop de hoofdinhoud van de huurovereenkomst werd vastgesteld in een akte opgemaakt door een openbaar ambtenaar (zoals bv. processenverbaal van boedelbeschrijving).
Indien de huurovereenkomst een vaste dagtekening heeft, dient de koper van het gehuurde onroerend goed de huurovereenkomst in principe te respecteren. Dit wil zeggen dat alle rechten en plichten van de verkopende verhuurder overgaat naar deze koper. Het is zo dat in dit geval de huurder slechts uit het pand kan worden gezet mits naleving van de wettelijke regels.
Indien de huurovereenkomst geen vaste dagtekening heeft, dient de koper van het gehuurde onroerend goed de huurovereenkomst in principe niet te respecteren. Dit wil zeggen dat de koper in elk geval de huurder uit het pand kan zetten en dit ongeacht of er sprake is van een uitzettingsbeding. Dit moet tevens zonder opzegtermijn gebeuren, noch een schadevergoeding. Doch is het mogelijk dat in de verkoopovereenkomst de verkoper stelt dat de koper verplicht is om de bestaande huurovereenkomst te respecteren. Deze regels zijn namelijk van aanvullend recht en kan er dus contractueel van afgeweken worden. Daarnaast bestaat er ook een uitzondering: indien de huurder het pand al meer dan 6 maanden betrekt op het ogenblik van de verkoop, dient de koper de huurovereenkomst tevens te respecteren.
Deze uiteengezette regels zijn slechts van toepassing voor huurovereenkomsten gesloten vóór 01.01.2019. Dit wil zeggen dat voor huurovereenkomsten gesloten vanaf 01.01.2019 er geen onderscheid wordt gemaakt tussen huurovereenkomsten met vaste dagtekening en huurovereenkomsten zonder vaste dagtekening. De koper treedt dus in elk geval in de rechten en plichten van de verkoper en dient aldus de huurovereenkomst te respecteren.
Een uitzettingsbeding
Een uitzettingsbeding impliceert dat de verhuurder de mogelijkheid heeft om de huurder uit het pand te zetten in geval van verkoop van het onroerend goed. Doch bestaat er zoals eerder besproken een uitzondering bij een huurovereenkomst met vaste dagtekening. Wanneer een vaste dagtekening voorhanden is, kan de koper de huurder wél uit het pand zetten.
Indien het uitzettingsbeding wel toegepast kan worden dient de koper die de huurder uit het pand wenst te zetten de huurder in kennis te stellen van dit voornemen.