Op 1 januari 2019 trad het nieuwe appartementsrecht in werking. Dit heeft als gevolg dat het boek 3 ‘Goederen’ van het Burgerlijk wetboek (die de regels over appartementsrecht voorschrijft) wijzigt. Op 1 september 2021 trad de nieuwe regelgeving in werking.
Hierbij werd het gewijzigde artikel 3.86, § 3, vierde lid van het nieuw Burgerlijk Wetboek, die voorziet in de verplichte aanleg van een reservekapitaal, geïntroduceerd.
Voor voornoemde wetswijziging schreef was er immers geen verplichte bijdrage. Evenwel is op vandaag een vereniging van mede-eigenaars verplicht om minstens 5% van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar jaarlijks opzij te zetten en dit om een reservekapitaal te vormen.
Het begrip ‘reservekapitaal’ kan als volgt worden gedefinieerd: de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven (bijvoorbeeld zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van een lift of het leggen van een nieuwe dakbedekking).
Het begrip reservekapitaal verschilt van het begrip ‘werkkapitaal’. Het begrip werkkapitaal betreft de som van de voorschotten die zijn betaald door de mede-eigenaars als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals bijvoorbeeld de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemene delen, de beheerskosten en de uitgaven voor de huisbewaarder.
Deze begrippen moeten duidelijk onderscheiden worden van elkaar. In de praktijk worden deze begrippen van elkaar onderscheiden door het feit dat de vereniging van mede-eigenaars wettelijk verplicht is om aparte rekeningen te openen, een voor het werkkapitaal en voor het reservekapitaal.
De wettelijke verplichting tot het voorzien in een reservekapitaal ontstaat na verloop van 5 jaar na datum van de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw.
Er bestaat evenwel een uitzondering op het aanleggen van een reservekapitaal. De wetgever heeft in de wet voorzien dat de vereniging van mede-eigenaars op elk ogenblik kan beslissen met een meerderheid van 4/5de van de stemmen om geen reservekapitaal op te bouwen.
Daarnaast bepaalt de wet dat de syndicus alle gerechtelijke en buitengerechtelijke maatregelen kan stellen ter invordering van deze lasten (art. 3.86, § 3, zesde lid nieuw Burgerlijk Wetboek). Hieruit volgt dat de syndicus bij gebrek aan medewerking van de mede-eigenaars geen bijkomende machtiging van de algemene vergadering hoeft te vragen om het reservekapitaal aan te kunnen leggen.
Bijkomend dient de syndicus in zijn oproep tot kapitaalinbreng aan alle betrokken partijen ondubbelzinnig mee te delen welk deel precies bestemd zal zijn voor de aanleg van het reservekapitaal, zodat het voor alle betrokken partijen ondubbelzinnig duidelijk is.