Beter een goede buur dan een verre vriend luidt het spreekwoord. Uit de praktijk blijkt echter dat veel mensen deze levenswijsheid niet ten harte nemen en dat burenruzies schering en inslag zijn. Het voorwerp van dergelijke ruzies betreft vaak het vermeend onterecht betreden van de tuin. Het is dan ook interessant om eens in kaart te brengen in welke omstandigheden men het recht heeft om de tuin van de buren te betreden. De juridisch vakjargon wordt dit het ‘ladderrecht’ genoemd
Dit ladderrecht werd in het oude recht gedefinieerd als een feitelijk gedogen van de eigenaar, die onder bepaalde voorwaarden moet gedogen dat zijn nabuur zijn onroerend goed betreedt om onderhouds- of herstellingswerken uit te voeren aan een niet-gemene afsluiting. Al jarenlang moet men aldus gedogen dat de buurman de naastliggende tuin betreedt om bijvoorbeeld zijn haag te snoeien.
Met het nieuwe goederenrecht, in werking getreden op 1 september 2021, is dit ‘ladderrecht’ echter serieus uitgebreid.
In artikel 3.167 BW wordt dit nieuwe ladderrecht als volgt veruitwendigd:
Art. 3.67. Feitelijk gedogen van de eigenaar § 1. Indien een zaak of dier op onopzettelijke wijze op een naburig onroerend goed is terechtgekomen, moet de eigenaar van dit onroerend goed ze teruggeven of toelaten dat de eigenaar van deze zaak of van dit dier ze weghaalt. § 2. De eigenaar van een onroerend goed moet, na voorafgaande kennisgeving, gedogen dat zijn nabuur toegang heeft tot dit onroerend goed indien dit noodzakelijk is om bouw- of herstellingswerken uit te voeren, of om de niet-gemene afsluiting te herstellen of te onderhouden, tenzij indien de eigenaar rechtmatige motieven laat gelden om deze toegang te weigeren.
Indien dit recht toegelaten wordt, moet het op de voor de nabuur minst schadelijke wijze worden uitgeoefend. De eigenaar heeft recht op vergoeding indien hij schade heeft geleden. § 3. Wanneer een onbebouwd en onbewerkt onroerend goed niet is afgesloten, mag ieder er zich op begeven tenzij de eigenaar van dit perceel schade of hinder hiervan ondervindt of op duidelijke wijze kenbaar heeft gemaakt dat het verboden is voor derden om zonder zijn toestemming de grond te betreden.
Zo is het ladderrecht niet langer beperkt tot onderhoud of herstel van een niet-gemene afsluiting maar heeft dit nu betrekking op alle bouw- of herstellingswerken indien dit noodzakelijk is. Hierbij is het wel van belang dat er een voorafgaande kennisgeving plaatsvindt en dat dit recht op de minst schadelijke wijze wordt uitgeoefend. De eigenaar kan de toegang weigeren indien hij hiervoor rechtmatige motieven heeft. In dit geval zal de buur die werken wilt uitvoeren, de vrederechter moeten vatten.
Op grond van dit nieuwe artikel is het voortaan ook mogelijk om zaken, die op onopzettelijke wijze zijn terechtgekomen op een naburig onroerend goed, terug te halen indien de eigenaar weigert om deze terug te geven of niet thuis is. Goed nieuws dus voor de mensen die graag eens voetballen of badmintonnen in de tuin.