De wet stelt dat de verkoper gehouden is tot “vrijwaring voor verborgen gebreken” van de verkochte woning. Hoewel er geen wettelijke definitie bestaat, zijn er wel duidelijke voorwaarden om te kunnen spreken van een “verborgen gebrek”.
Vooreerst wordt onder gebreken verstaan kenmerken die de woning ongeschikt maakt voor het gebruik waarvoor ze is bestemd. Denk maar aan bijvoorbeeld een gebrekkige fundering van het gebouw, de aanwezigheid van huiszwam, gevelstenen die onvoldoende vorstbestendig zijn,…
Daarnaast dient het gebrek verborgen te zijn. Het mag dus geen gebrek zijn die zichtbaar is bij een huisbezoek.
Bovendien is het vereist dat het gebrek voldoende ernstig is. Dit wil zeggen dat het gebrek het “normale” gebruik van de woning moet verhinderen. Essentieel hierbij is dat het gebrek minstens de prijs van de woning moet beïnvloeden. Een gebrek die slechts aanleiding geeft tot kleinere herstelling geeft de koper geen vorderingsrecht ten aanzien van de verkoper.
De laatste en belangrijke voorwaarde van het gebrek is dat deze reeds aanwezig moest zijn wanneer de eigendom overging van de verkoper naar de koper. Dit wordt ook wel de anterioriteitsbeginsel genoemd.
Wanneer de koper geconfronteerd zou worden met dergelijk problematiek en de koop-verkoop reeds achter de rug is, is het belangrijk dat de koper kan bewijzen dat er aan alle voorwaarden voldaan is. Doch is dit niet steeds gemakkelijk te bewijzen.
Wanneer de koper deze voorgaande voorwaarden kan bewijzen, zijn er twee mogelijkheden. Enerzijds kan de koper het onroerend goed teruggeven in ruil voor de betaalde prijs en door de koop veroorzaakte kosten. Anderzijds kan de koper kiezen om het onroerend goed te behouden maar kan deze een gedeelte van de verkoopprijs terugvorderen. Dit komt dan overeen met het gedeelte dat de koper niet zou hebben betaald indien hij op de hoogte was van het verborgen gebrek.
Let wel, de verkoper kan in de verkoopovereenkomst een exoneratiebeding opnemen. Door dit beding kan de koper de verkoper niet aansprakelijk stellen indien naderhand verborgen gebreken aan het licht zou komen. Het is dus uitermate belangrijk om na te gaan of dit beding in de verkoopovereenkomst is gevoegd.
Belangrijk is ook dat wanneer de verkoper de koper informeert omtrent het verborgen gebrek en de koper toch overgaat tot aankoop van de woning, de koper het verborgen gebrek aanvaardt. Op dat moment kan de koper de verkoper niet meer aanspreken.
Bron: notaris.be