Is een onderhandse verkoopovereenkomst van een onroerend goed tegenstelbaar aan de fiscus?

Stel, u ondertekent als koper een onderhandse overeenkomst voor de aankoop van een onroerend goed. Na de ondertekening gaat de verkoper over tot dagvaarding van u als koper wegens het niet nakomen van bepaalde verplichtingen opgenomen in deze onderhandse overeenkomst. Als gevolg van dit gerechtelijk geschil wordt de authentieke akte niet binnen de wettelijke termijn van 4 maanden verleden.

Kan u als koper in dit geval aangesproken worden door de Fiscus voor de belastingen verbonden aan dit onroerend goed?

Volgens een zaak voor het Hof van Beroep te Gent was de Stad Oostende van mening dat de belasting, in casu een belasting op leegstaande gebouwen, verschuldigd is door de persoon die op het ogenblik van de inventarisatie in het leegstandsregister, de houder is van het zakelijk recht.

Aangezien de authentieke akte op het ogenblik van de aanslag nog niet notarieel was verleden en aldus nog niet was overgeschreven op het bevoegde kantoor van de Administratie van de Patrimoniumdocumentatie, werd de belasting gevorderd van de verkoper.

Het hof van Beroep te Gent oordeelde in deze zaak dat de redenering van de Stad Oostende niet correct was en duidde de koper aan als belastingplichtige.

Volgens het Hof van Cassatie was de uitspraak van de beroepsrechter in deze zaak terecht. Door ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst is de koper namelijk de titularis geworden van het eigendomsrecht.

De verkoop was aldus rechtsgeldig tot stand gekomen ongeacht het feit of de authentieke akte nog niet was verleden en bijgevolg nog niet was overgeschreven in de registers van de hypotheekbewaarder.

Hoewel artikel 1, eerste lid van de Hypotheekwet de verplichting oplegt om authentieke verkoopakten van onroerende goederen over te schrijven in de registers van de hypotheekbewaarder, stelt het Hof van Cassatie dat deze verplichting is ingevoerd om derden te beschermen.

Artikel 1.

Alle akten onder de levenden, om niet of onder bezwarende titel, tot overdracht of aanwijzing van onroerende zakelijke rechten, andere dan voorrechten en hypotheken, met inbegrip van de authentieke akten bedoeld in de artikelen 577-4, § 1, en 577-13, § 4, van het Burgerlijk Wetboek, alsmede van de daarin aangebrachte wijzigingen, worden in hun geheel overgeschreven in een daartoe bestemd register, op het  bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie van het arrondissement waar de goederen zijn gelegen. Tot dan toe kan men zich op die akten niet beroepen tegen derden die zonder bedrog gecontracteerd hebben.”

Volgens het Hof maakt een derde in kader van deze wetgeving diegene uit die niet bij de akte betrokken was en die op het onroerend goed een conflicterend zakelijk recht heeft verworven of op het onroerend goed een beslag heeft gelegd.

Het Hof verduidelijkt hierbij dat de Fiscus in de zin van dit artikel niet kan aanzien worden als een “derde”. De Fiscus treedt namelijk op het moment van het vestigen van de belasting niet op als de houder van een conflicterend zakelijk recht, noch heeft zij op dat moment een onroerend beslag gelegd.

Bijgevolg dient de Fiscus de belasting te vestigen in hoofde van diegene die het eigendomsrecht bezit, met name de koper, ongeacht of dit eigendomsrecht is verworven op grond van een onderhandse verkoopovereenkomst.

Wij wensen hierbij op te merken dat artikel 1 van de Hypotheekwet vanaf 1 september 2021 zal vervangen worden door artikel 3.30 van het Burgerlijk Wetboek in kader van het nieuwe goederenrecht (wet van 4 februari 2020, BS 17 maart 2020)

Artikel 3.30.

    • 1. Worden op het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie in hun geheel overgeschreven in een daartoe bestemd register:

  1° de akten onder de levenden, om niet of onder bezwarende titel, tot vestiging, overdracht of vaststelling van onroerende zakelijke rechten, andere dan voorrechten en hypotheken, met inbegrip van de authentieke akten bedoeld in de artikelen 3.85, § 1, en 3.98, § 4, alsmede van de daarin aangebrachte wijzigingen;

  2° de akten van afstand van dergelijke rechten;

  3° de akten waarin een wettelijke verkrijging van een onroerend zakelijk recht wordt vastgesteld, waaronder deze vermeld in artikel 3.26 en vonnissen die het bestaan van een wettelijke erfdienstbaarheid bedoeld in artikel 3.136 vaststellen;

  4° de contracten bedoeld in artikel 3.75, tweede lid;

  5° de akten die een voorkeur-, voorkoop- of optierecht verlenen op een onroerend zakelijk recht;

  6° de akten die een huurrecht voor langer dan negen jaren of levenslang verlenen of kwijting inhouden van meer dan drie jaren huur;

  7° de akten van erfopvolging waarbij wordt vastgesteld dat een persoon een onroerend zakelijk recht heeft verkregen ter zake des doods;

  8° de in kracht van gewijsde gegane vonnissen of arresten die gelden als titel voor één van de in de bepalingen onder 1° tot 7°, genoemde akten.

    • 2. Bij gebreke van overschrijving kan men zich op de akten, bedoeld in paragraaf 1, 1° tot 5° of 8°, niet beroepen ten aanzien van derden te goeder trouw die een concurrent recht op het onroerend goed hebben. Bij gebreke van overschrijving van de akten vermeld in paragraaf 1, 6° of 8°, wordt de huurtijd verminderd tot de lopende negenjarige termijn en wordt de kwijting.”

In dit nieuwe artikel 3.30 BW wordt aldus uitdrukkelijk opgenomen dat bij gebreke aan overschrijving, men zich niet op deze akte kan beroepen ten aanzien van derden te goeder trouw die een concurrerend recht op het onroerend goed hebben.

Bron:

Hof van Cassatie 14 mei 2020, F.18.0162.N.

Boek III – Titel XVII van het Burgerlijk Wetboek: voorrechten en hypotheken (Hypotheekwet) http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg_2.pl?language=nl&nm=1851121650&la=N

Wet 4 februari 2020 – Wet houdende boek 3 “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek: http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg.pl?language=nl&la=N&cn=2020020416&table_name=wet