Bij een verkoop van een onroerend goed kan er zowel sprake zijn van een “voorkooprecht”, als van een “voorkeursrecht”. In de praktijk worden deze twee begrippen regelmatig verward met elkaar. Daarenboven spelen ze zich ook af op een ander tijdstip in het vastgoedtraject.
Bij een voorkooprecht heeft de houder van een voorkooprecht een (wettelijk) recht om een goed bij voorrang aan te kopen aan dezelfde voorwaarden waaraan de verkoper een kandidaat-koper zou hebben gevonden om dit bewuste goed aan te verkopen, niettegenstaande de verkoper al een verkoopovereenkomst heeft gesloten met een andere kandidaat-koper.
Vaak wordt het voorkooprecht gekoppeld aan een bepaalde termijn waarbinnen de houder van het voorkooprecht zijn voorkooprecht dient uit te oefenen. Wanneer de houder van het voorkooprecht zijn voorkooprecht uitoefent, dan ziet de kandidaat-koper zijn droomwoning aan zijn neus voorbijgaan. De houder van het voorkooprecht zal het goed kunnen kopen, maar zal wel niet meer kunnen onderhandelen over de prijs. Oefent de titularis van een voorkooprecht zijn recht niet uit, dan kan de verkoop met de andere kandidaat-koper gewoon doorgaan.
Bij een voorkeursrecht is er vanwege de verkoper enkel een opzet om te verkopen. De houder van een voorkeursrecht krijgt namelijk de kans om als eerste te onderhandelen met de eigenaar om het goed eventueel te kunnen aankopen wanneer de eigenaar beslist om over te gaan tot de verkoop. De verkoper zal bijgevolg eerst naar de houder van het voorkeurrecht moeten stappen vooraleer er een verkoopovereenkomst kan worden afgesloten.
Wat is nu het verschil tussen een voorkooprecht en een voorkeurrecht?
Het voorkooprecht onderscheidt zich van het voorkeurrecht doordat de voorwaarden en modaliteiten van de transactie al bekend zijn bij een voorkooprecht. De verkoper kent al een potentiële koper. Bij het voorkeurrecht dienen de onderhandelingen nog te starten. Er is met andere woorden geen zekerheid omtrent de modaliteiten en totstandkoming van de verkoop. Dit is namelijk anders bij een voorkooprecht, want bij een voorkooprecht kan de houder van het voorkooprecht enkel beslissen om het goed al dan niet aan te kopen. De houder van het voorkooprecht kan aldus niet meer onderhandelen. Hij koopt met andere woorden het aan de voorwaarden waaraan het wordt aangeboden of hij koopt het niet.
Bovendien dient het voorkeurrecht te worden aangeboden aan de houder van het recht alvorens het goed op de markt komt zodat partijen kunnen onderhandelen voor een derde partij dit kan. Het voorkooprecht daarentegen dient te worden aangeboden vooraleer de koop definitief tot stand komt. Dit is tevens een belangrijk verschil tussen het voorkooprecht en het voorkeursrecht.
Wat loopt er nu mis in de praktijk?
Het is namelijk zo dat wanneer een goed belast is met een voorkooprecht, partijen het pas gaan aanbieden eens de compromis of de verkoop werd gesloten. Dit is te laat, want de mogelijkheid om het goed aan te kopen dient te worden aangeboden alvorens de koop. Maar de houder van het voorkooprecht dient echter zicht te krijgen op de voorwaarden waaraan een eigenaar wenst te verkopen. Dit kan enkel door zo’n verkoop tot stand te laten komen onder de opschortende voorwaarde van de niet-uitoefening van het voorkooprecht. Het is belangrijk om dit te respecteren, want anders is er een risico op schadevergoeding, indeplaatsstelling enz.