Category: Bouwrecht

Traditioneel gaat het verbintenissenrecht uit van een rechtsverhouding tussen twee personen. In de praktijk is het echter zo dat er meerdere personen betrokken kunnen zijn in een bepaalde rechtsverhouding, voornamelijk in complexe zaken die een zekere vorm van specialisatie vereisen. Dit zorgt er immers voor dat een contractspartij soms beroep doet op een derde om aan een deel van zijn verbintenissen te voldoen. Deze derde wordt in de contractuele relatie dan de uitvoeringsagent genoemd.

Dergelijke “driehoeksverhoudingen” zijn gangbaar bij grote bouwprojecten. Te denken valt aan een bouwheer die een overeenkomst sluit met een aannemer om een appartementsgebouw neer te poten, waarbij de aannemer vervolgens beroep doet op een onderaannemer om bijvoorbeeld de appartementen te voorzien van een mooie parketvloer. De bouwheer is in dit geval niet contractueel verbonden met de onderaannemer. Deze onderaannemer is dan ook een uitvoeringsagent.

In het vigerende recht geniet deze uitvoeringsagent van een luxepositie ten opzichte van de bouwheer. Zo is er geen contractuele relatie tussen de bouwheer en de uitvoeringsagent waardoor een contractuele vordering in se is uitgesloten en ook buitencontractueel is het heel moeilijk om de uitvoeringsagent aan te spreken. Het Hof van Cassatie stelt dat dit enkel mogelijk is indien de hem verweten fout de schending uitmaakt, niet van de contractueel aangegane verbintenis, doch van een iedereen opgelegde verplichting, en indien de fout een andere dan een louter uit de gebrekkige uitvoering van het contract ontstane schade heeft veroorzaakt.[1] Vandaar spreekt men van de zogenaamde “quasi-immuniteit” van de uitvoeringsagent. De uitvoeringsagent daarentegen heeft op grond van artikel 5.110 BW wel een rechtstreekse vordering ter beschikking tegen de bouwheer indien hij niet betaald wordt door de hoofdaannemer.

Recent is er echter een wetsvoorstel ingediend waardoor er in de toekomst mogelijks niet langer sprake zal zijn van een dergelijke “quasi-immuniteit” en er meer evenwichtigheid zal zijn in de relatie tussen de bouwheer en de uitvoeringsagent. Zo is men zinnens om een tweede paragraaf toe te voegen aan voormeld artikel 5.110 BW waarin wordt gestipuleerd dat ook de bouwheer een rechtstreekse vordering ter beschikking heeft tegen de onderaannemer (uitvoeringsagent):

§2. Een schuldeiser heeft het recht om in eigen naam en voor eigen rekening een rechtstreekse vordering in te stellen met toepassing van paragraaf 1 tegen een hulppersoon van zijn medecontractant wegens de niet-nakoming van diens contractuele verbintenis jegens die medecontractant.

Het wetsvoorstel wordt eerstdaags gestemd. Het wordt dus afwachten of de quasi-immuniteit van de uitvoeringsagent zal standhouden.

[1] Cass. 7 december 1973, Arr.Cass. 1974 (395)

Bij de aankoop van een woning is het gebruikelijk om een waarborg of een voorschot te betalen als zekerheid voor de opgenomen verbintenissen. Het is aangewezen om dit te doen, ondanks het feit dat dit geen wettelijke verplichting is.
Er is echter wel een juridisch verschil tussen een waarborg en een voorschot.
Een waarborg blijft behoren tot het juridisch vermogen van de koper en blijft dus steeds het geld van die koper, ongeacht waar deze gelden zouden worden gestort (doorgaans de derdenrekening van de makelaar of de notaris). Een ‘waarborg’ is juridisch gezien geen ‘betaling’ en geen deel van de prijs. Het zijn gelden die dienen als garantie om later eventueel door de verkoper te kunnen worden aangesproken indien dat nodig zou zijn. De verkoper kan in afwachting van de verdere afhandeling van de transactie de gelden van de koper niet aanwenden.
In tegenstelling tot een waarborg gaat een voorschot wel onmiddellijk over naar het vermogen van de verkoper en kan het geld meteen door hem gebruikt worden. Het is een voorafbetaling op de prijs die de koper later verschuldigd zal zijn. Een voorschot kan onder andere aangewend worden voor het ereloon van de makelaar.
Er zijn vele verschillen tussen een waarborg en een voorschot, maar het grootste verschil is als er iets zou gebeuren met één van de partijen, maar vooral met de verkoper.
Wanneer de verkoper zou overlijden, failliet zou worden verklaard of zich in een andere omstandigheid zou bevinden waarin deze niet meer vrij over diens gelden zou kunnen beschikken dan is de waarborg steeds veilig voor aanspraken van derden. Terwijl het voorschot, omwille van de overdracht van de gelden van het vermogen van de koper naar de verkoper, mogelijks verloren zou kunnen gaan. Dit heeft als gevolg dat de koper dan genoegen zou moeten nemen met een vordering ten aanzien van die verkoper, de nalatenschap, of de gefailleerde boedel…
Er bestaan geen wettelijke bepalingen die het voorschot en de waarborg regelen of beperken zodat partijen hierin vrij zijn overeen te komen wat ze wensen, met uitzondering van de Wet Breyne. Bij de Wet Breyne is er een maximum van 5% bepaald. Het gevolg van de vrijheid die partijen hebben is dat er in theorie zoveel of zo weinig (of zelfs niets) kan worden gevraagd als partijen dit zelf zouden willen. Het is zelfs mogelijk om een waarborg uitgaande van de verkoper te eisen, aangezien deze nu eenmaal ook verplichtingen heeft ten aanzien van de koper.
Een waarborg kan worden voorzien in eender welk type van overeenkomst, in tegenstelling tot een voorschot. Bij een aankoop-/verkoopbelofte is de koop immers nog niet volwaardig tot stand gekomen en is het mogelijk dat er geen voorschot wordt betaald. De koper is bij ondertekening van een aankoop-/verkoopbelofte nog niets verschuldigd en er kan hooguit een waarborg/garantie gevraagd worden voor zijn toekomstige verplichtingen.

Het nieuwe boek 5 van het verbintenissenrecht behelst enkele principes waaraan de vastgoedmakelaar zich dient te houden bij het uitoefenen van zijn beroepsactiviteiten. Het principe van de informatieplicht is hierbij een zeer belangrijke verplichting van de vastgoedmakelaar.

Dit wordt geïllustreerd aan de hand van een voorbeeld. Een potentiële koper doet een bod op een appartement. De potentiële koper deelt het bod vervolgens mee aan de vastgoedmakelaar op 20/04/2023 en deelt tevens mee dat het bod 10 dagen geldig is. Dit bod zal aldus volgens de voorwaarden van de potentiële koper geldig zijn tot 30/04/2023. De vastgoedmakelaar brengt daarna het bod over aan de verkoper. Op 28/04/2023 stelt de verkoper zich formeel akkoord met het bod en bezorgt dit dezelfde dag nog aan de vastgoedmakelaar. Door omstandigheden lukt het de vastgoedmakelaar pas om op 01/05/2023 het bod ter kennis te brengen van de potentiële koper. Hierop ontvangt de vastgoedmakelaar een e-mail waarin de potentiële koper stelt een ander bod te hebben gedaan met name op een loft en niet meer geïnteresseerd is.

In deze situatie is er geen sprake van een fout in hoofde van de potentiële koper, maar wel van een fout in hoofde van de vastgoedmakelaar. Art. 5.21 BW stelt namelijk dat een contract maar tot stand komt op het ogenblik en de plaats waar de aanvaarding de aanbieder bereikt. Dit artikel moet in samenhang met art. 1.5, lid 2 BW gelezen worden dat bepaald hoe deze aanvaarding de aanbieder moet bereiken. Dit gebeurt namelijk wanneer de bestemmeling ervan kennisneemt of er redelijkerwijze kennis van had kunnen nemen. Gelet op het feit dat deze ook binnen de termijn van 10 dagen moet gebeuren, betekend dit dus dat een kennisname van een aanvaarding van het bod buiten deze termijn dus geen rechtsgeldige overeenkomst te weeg zal brengen.

Terugkoppelend naar ons voorbeeld betekend dit aldus dat de aanvaarding uiterlijk op 30/04/2023 aan de verkoper ter kennis moest gebracht worden. Dat de verkoper pas op 01/05/2023 van de aanvaarding kennis kon nemen en dat de tijdspanne van 10 dagen overschreden werd, heeft als gevolg dat het aanbod niet meer geldig was.

Hoe pak je dit vervolgens aan als verkoper, aangezien je een bod bent misgelopen? Aangezien de vastgoedmakelaar laattijdig actie ondernam, kan de verkoper een aansprakelijkheidsvordering tegen hem instellen. Het is daarom van groot belang dat de vastgoedmakelaar waakzaam is voor het naleven van zijn verplichtingen. En al zeker de nodige aandachtigheid aan de dag legt bij het ontvangen van een bod en het doorgeven ervan aan de verkoper. Dit om een potentiële overeenkomst niet mis te lopen op basis van een nalatigheid.

Bouwprojecten bestaan meestal uit een cascade van samenwerkingen. Zonder de nodige bescherming kan een faillissement voor heel wat problemen zorgen. Gelukkig had de wetgever hier oog voor, en heeft die om hieraan tegemoet te komen de ‘rechtstreekse vordering’ voorzien in het Burgerlijk Wetboek.

De basisregel in het Belgische recht is dat een overeenkomst enkel gevolgen heeft voor de partijen die hierbij zijn betrokken. De rechtstreekse vordering is voor onderaannemers de uitzondering op deze regel.

Maar hoe zat die rechtstreekse vordering van de onderaannemer nu weer in elkaar?

De bouwheer doet beroep op een hoofdaannemer, die op zijn beurt voor bepaalde werken beroep doet op een onderaannemer, die gebruik maakt van de diensten van een zelfstandig metselaar enzovoort. Wanneer de hoofdaannemer geconfronteerd wordt met betalingsproblemen, dan komt de onderaannemer hierdoor tevens in de problemen, en mogelijks de metselaar ook.

Indien de onderaannemer evenwel tijdig een rechtstreekse vordering instelde, zal hij over de hoofdaannemer heen kunnen springen en de bouwheer kunnen aanspreken voor zijn nog openstaande vordering. Hieronder wordt dit schematisch weergegeven.

Met andere woorden: indien de onderaannemer die door de hoofdaannemer – zijn opdrachtgever – niet betaald wordt, heeft hij het recht om deze betaling rechtstreeks op te vorderen van de bouwheer.

Zoals hierboven al werd aangehaald werd de rechtstreekse vordering wettelijk verankerd in de wet, en met name in artikel 1798 (oud) Burgerlijk Wetboek. Ook in Boek 5 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek heeft de wetgever de rechtstreekse vordering voorzien, zij het als meer algemene bepaling. Gezien artikel 1798 nog niet werd herschreven, blijft voor de onderaannemer voorlopig het bestaande artikel van kracht.

De rechtstreekse vordering (lees: het recht om rechtstreeks betaling te eisen) van de onderaannemer houdt in dat deze onderaannemer zich rechtstreeks tot de opdrachtgever van het hoofdcontract kan wenden om betaling te eisen voor de door hem geleverde prestaties en materialen. Wij noemen deze hierna de bouwheer.

Een beroep op deze rechtstreekse vordering kan u als onderaannemer belangrijke voordelen opleveren.

Zo is de rechtstreekse vordering een belangrijk instrument voor onderaannemers om zich te beschermen tegen wanbetaling en om vergoeding te bekomen voor geleverd werk.

De rechtstreekse vordering kan echter worden ingesteld ten bedrage van al hetgeen de hoofdaannemer aan de onderaannemer verschuldigd is op het ogenblik dat de vordering wordt ingediend. Concreet houdt dit in dat niet alleen de factuurbedragen, maar tevens intresten en schadebedingen kunnen worden opgevorderd.

De rechtstreekse vordering kan daarentegen worden ingesteld zolang de hoofdaannemer niet failliet werd verklaard. Eens de hoofdaannemer failliet is, kan de onderaannemer de vordering niet meer rechtsgeldig instellen. Hij dient dan andere middelen te aan te wenden zoals de aangifte van schuldvordering in het bevoorrecht passief.

Hoe de rechtstreekse vordering op een correcte wijze instellen?

De onderaannemer kan de rechtstreekse vordering instellen via een eenvoudige aangetekende brief gericht aan de bouwheer. Het instellen van de vordering kan aldus vormvrij. Een gerechtelijke procedure of de tussenkomst van een gerechtsdeurwaarder is bijgevolg niet vereist.

Na ontvangst van de aangetekende brief mag de bouwheer het bedrag dat de onderaannemer opvordert niet meer uitbetalen aan de hoofdaannemer. Doet hij dit toch, dan loopt hij het risico dat hij dit bedrag een tweede keer zal moeten betalen.

De bouwheer heeft daarentegen wel het recht tegen de onderaannemer de bezwaren of excepties in te roepen die hij ook tegen de hoofdaannemer kan inroepen. Zijn de werken bijvoorbeeld niet goed of niet tijdig uitgevoerd, dan kunnen deze argumenten ook worden gebruikt om tegen de onderaannemer in te roepen aldus betaling te weigeren.

Wanneer u start aan de bouw van uw droomwoning dient u noodgedwongen beroep te doen op meerdere aannemers. Maar wat als uw aannemer tijdens de bouw van uw woning failliet gaat?

Van zodra een onderneming zijn financiële verplichtingen niet meer kan nakomen dan dringt een faillissement zich in de meeste gevallen op. Een onderneming moet het faillissement aanvragen van zodra zij op duurzame wijze heeft opgehouden te betalen én het krediet geschokt is.

Wanneer een onderneming in staat van faillissement verkeert dan wordt er een curator aangesteld om het beheer van de onderneming over te nemen. Dit houdt in dat de onderneming zelf geen betalingen meer mag uitvoeren en geen betalingen meer mag ontvangen.

De curator kan beslissen om uw overeenkomst verder te zetten en de werken verder te laten uitvoeren. In de praktijk is dit zelden het geval, maar het blijft een mogelijkheid waarvoor de curator kan kiezen.

Het is namelijk zo dat de curator er ook voor kan kiezen om uw overeenkomst te beëindigen, dan zal er een afrekening worden opgemaakt. Het is in dat geval aangewezen om samen met de architect en de curator de ‘waarde’ van de werken die al zijn uitgevoerd door de gefailleerde na te gaan, zodat er een staat van de stand van zaken kan worden opgemaakt.

Er kunnen zich in dat geval 2 situaties voordoen:

1. 1. U heeft al meer betaald aan voorschotten dan de actuele waarde van de uitgevoerde werken: u dient dan niets meer te betalen aan de curator. Voor het te veel betaalde bedrag dient u een schuldvordering in te dienen in het faillissement.
   2. Als de ‘waarde’ van de werken meer bedragen dan u al heeft betaald, dan zal de curator aan u vragen dat u het saldo betaalt op de faillissementsrekening.

Indien de uitgevoerde werken gebreken vertonen dan kan u de aannemer niet meer aanspreken. U kan zich immers niet meer beroepen op de tienjarige aansprakelijkheid. Mogelijks kan u zich wel proberen richten aan de fabrikant en de geleverde fabrieksgarantie.

Het staat vast dat het faillissement van uw aannemer vergaande gevolgen kan hebben. Het kan leiden tot verlies van geld, maar ook tot grote vertragingen in de werken of beide. Zeker wanneer er geen of geen volledige aannemingsovereenkomst is afgesloten. Het is daarom van cruciaal belang om de aannemingsovereenkomst of de algemene voorwaarden van uw aannemer te laten nakijken vooraleer u met iemand in zee gaat.

Sinds 23 november 2022 zijn verkopers van gebouwen verplicht om een asbestattest in hun bezit te hebben. Indien je van plan bent om een gebouw te verkopen die dateert van voor 2001 mag u het asbestattest zeker niet vergeten.

Het betreft:

• • • Woningen waarbij de verkoopovereenkomst ondertekend is vanaf 23 november 2022. Dit geldt tevens voor wederzijdse verkoopbeloften;
    • Verkoopakten die verleden zijn vanaf 23 november 2022;
    • Schenking van een woning vanaf 23 november 2022;
    • NIET voor woningen die via erfenis overgaan.

We spreken over gebouwen aangezien deze verplichting niet enkel geldt voor woningen, maar tevens van toepassing is voor bijvoorbeeld kantoorruimtes, overheidsgebouwen, … Daarnaast moet het gebouw een oppervlakte hebben van minstens 20 m² en moet het gebouw toegankelijk zijn.

Belangrijk is dat het attest aanwezig moet zijn bij het ondertekenen van de verkoopovereenkomst, bij het verlijden van de verkoopakte of op het moment van de schenking.

Het attest moet opgemaakt worden door een opgeleide asbestdeskundige. Deze test zal meer vertellen over de asbestveiligheid van een woning. De deskundige zal tijdens de inspectie kijken naar de asbestverdachte materialen waarbij de toestand en hun risico worden beoordeeld. De deskundige zal vervolgens de gegevens invoeren in een specifieke digitale databank van de OVAM (Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij). Het attest zal uiteindelijk het volgende bepalen:

• • • Welke materialen of gebouwonderdelen asbest bevatten;
    • Wat de staat is van het asbest;
    • Advies betreffende hoe het asbest veilig kan beheerd of verwijderd worden.

Een belangrijke vraag is hoeveel zo’n asbestattest kost. Het is zo dat de deskundige zelf de prijs van de inventarisatie zal bepalen, doch volgens de richtlijnen van het inspectieprotocol. De prijs van de tussenkomst van de deskundige wordt onder meer bepaald door:

• • • De omvang van de te inspecteren gebouwen en het terrein;
    • De ouderdom en renovatiegraad van het gebouw. In oudere woningen of gebouwen die amper gerenoveerd zijn, is de kans groter op het aantreffen van verschillende asbestmaterialen;
    • Het aantal monsternames en labo-analyses. Om een geldig asbestattest te verkrijgen, is het voldoende dat de deskundige een visuele, niet-destructieve inspectie uitvoert;
    • De eigenaar kan steeds bijkomend onderzoek vragen waarbij tevens een kostenplaatje aan hangt.

Indien u meer informatie wilt omtrent dit onderwerp, aarzel niet om ons te contacteren.

Bron: notaris.be en Vlaanderen.be

Vanaf 1 januari 2023 zullen eigenaars die een nieuwe woning aankopen met een EPC-label E of F hun woning verplicht binnen 5 jaar na de aankoop energetisch moeten renoveren tot een minimum EPC-label D.

Eigenaars die op vandaag in het bezit zijn van een woning met EPC-label E of F krijgen tijd tot 2030 om hiertoe de nodige inspanningen te leveren.

Indien u een energieverslindende woning aankoopt, doet u er dus goed aan een extra renovatiebudget te voorzien.

De Vlaamse Overheid biedt ook enkele interessante financieringsmogelijkheden aan om een grondige renovatie mogelijk te maken. Wij lichten deze hieronder nader toe.

1. 1. Het renteloos renovatiekrediet

Wie een woning of appartement koopt met een slechte energieprestatie, maar deze woning of appartement binnen de 5 jaar na aankoop aanzienlijk energiezuiniger maakt, zal bij het afsluiten van het hypothecair krediet eveneens een renteloos renovatiekrediet kunnen afsluiten. Het geleende bedrag kan bij een grondige renovatie 60.000,00 EUR bedragen. In onze blogpost van 4 februari jl. (zie eskalaw.be/nieuw-het-renteloos-renovatiekrediet/) kan u hierover meer informatie terugvinden.

1. 2. Energielening+

Als u een woning via schenking of erfenis verkreeg na 1 januari 2021 met een slechte energieprestatie, kan u bij ‘Het Energiehuis’ terecht voor het afsluiten van een energielening+. Het verschil met een renteloos renovatiekrediet is dat de lening van bij aanvang renteloos wordt toegekend i.p.v. dat er een rentesubsidie wordt verleend.

1. 3. 0%-lening – MijnVerbouwlening

Bij het Energiehuis kan u tevens terecht voor een 0%-energielening. Vanaf 1 juli 2022 wordt de benaming vervangen door ‘Mijn VerbouwLening’ en wordt het bedrag dat geleend kan worden verhoogd van 15.000,00 EUR naar 60.000,00 EUR, af te betalen op een termijn van 25 jaar. Meer informatie over de voorwaarden kan u hier terugvinden:  www.vlaanderen.be/bouwen-wonen-en-energie/lenen/mijn-verbouwlening.

1. 4. Diverse premies

Daarnaast bestaan er verschillende premies zoals de EPC-labelpremie, de huur-en isolatiepremie en de collectieve renovatieprojecten. Er zijn ook premies voor individuele maatregelen zoals dakisolatie, muurisolatie, beglazing en verwarming, … Zie www.energiesparen.be/maatregelen-waarvoor-er-energiepremies-zijn-in-2022, voor meer informatie.

Heeft u vragen over dit onderwerp, dan staan de advocaten van Eska Law u graag te woord.

Bron:

• https://www.energiesparen.be/renovatieverplichting-residenti%C3%ABle-gebouwen-2023

Indien u van plan bent een woning af te breken en herop te bouwen, dan is 2022 een fiscaal bijzonder interessant jaar voor u. Zowel op het vlak van btw als op het vlak van registratiebelasting gelden er nog tijdelijk enkele gunstige maatregelen. Indien de afbraak en heropbouw vervolgens resulteert in een laag E-peil, zal er bovendien nog een extra korting in de onroerende voorheffing bestaan.

Gunstig registratierecht

Sinds 1 januari 2022 is de aankoop van een gezinswoning of de enige eigen woning, onderworpen aan een voorkooprecht van 3 %. Dit tarief zal echter slechts 1% zijn, indien de koper op het gebouw ingrijpende energetische renovatiewerken zal uitvoeren of het gebouw zal slopen en heropbouwen.

Er is sprake van ingrijpende energetische renovatiewerken indien de volgende voorwaarden vervuld zijn:

• • minstens 75% van de bestaande en nieuwe scheidingsconstructies die het beschermd volume omhullen en die grenzen aan de buitenomgeving worden geïsoleerd;
  • de technische installaties (verwarming, koeling, luchtcirculatie, …) om een specifiek binnenklimaat te realiseren worden volledig vervangen.

Wat sloop en heropbouw betreft, gelden volgende voorwaarden:

• • nieuwbouw moet minstens 800 m3 of een wooneenheid omvatten;
  • bij renovatie moet 75% van de buitengrenzen van het gebouw nieuw gebouwd zijn.

Gunstig btw-tarief

Daarnaast werd er een jaar geleden door de Vlaamse regering beslist om het toepassingsgebied van het btw-tarief van 6% tijdelijk uit te bereiden voor de afbraak en heropbouw van woningen. Dit voordelig tarief geldt evenwel enkel indien het gaat om woningen die gedurende 5 jaar de enige en eigen woning van de koper zijn en die een bewoonbare oppervlakte hebben van maximum 200 m2.

Deze tijdelijke maatregel eindigt op 31 december 2022.

Vermindering onroerende voorheffing

Bovenop deze twee gunstmaatregelen kan gedurende 5 jaar een vermindering in de onroerende voorheffing verkregen worden na ingrijpende energetische renovatie van het gebouw. Voor vergunningen aangevraagd vanaf 1.01.2022 bedraagt de korting voor nieuwbouw 50% bij een maximaal E-peil van E20 en 100% bij een maximaal E-peil van E10.

Het staat vast dat dit jaar een fiscaal voordelig jaar is voor de sloop en heropbouw van woningen.

Voor vragen over dit onderwerp, aarzel niet ons te contacteren!

Bronnen en bijkomende informatie kan u terugvinden via onderstaande links:

• https://www.vlaanderen.be/het-verkooprecht-bij-de-aankoop-van-de-enige-eigen-woning/aanvullend-verlaagd-tarief-voor-de-aankoop-van-de-enige-eigen-woning-met-verbintenis-tot-ingrijpende-energetische-renovatie
• https://www.vlaanderen.be/sloop-en-heropbouwpremie
• https://www.vlaanderen.be/vermindering-van-de-onroerende-voorheffing-voor-ingrijpende-energetische-renovatie

Indien je eigenaar bent van een onroerend goed in Vlaanderen dat beschermd is als monument of landschap kan je in aanmerking komen voor de Vlaamse erfgoedpremie. Met deze premie kan je maatregelen, werken of diensten aanvragen die noodzakelijk zijn voor het onderhoud, behoud of herwaardering van het erfgoed.

Er bestaan twee procedures:

• • • de eenvoudige standaardprocedure, waarbij maximaal 250.000,00 EUR van de aanvaarde kostenraming in aanmerking wordt genomen voor de berekening van de premie;
    • de bijzondere procedure voor grotere werkzaamheden, deze procedure is geschorst sinds 10 december 2020. Aanvragen die voor 10 december werden ingediend en die ontvankelijk werden verklaard, vallen niet onder deze schorsing.

De erfgoedpremie kan worden aangevraagd voor:

• • • regulier onderhoud, als deze werken zijn opgenomen in de vastgestelde lijst van forfaitaire werkzaamheden, bijvoorbeeld het schilderen van ramen, het herstellen van pannen aan het dak, het snoeien van bomen, etc.
    • werken in functie van behoud en herwaardering van de erfgoedkenmerken en elementen zoals bijvoorbeeld steenvervanging, steenversteviging, vervangen van dakbedekking, een behandeling tegen opstijgend vocht, herstellen van historisch schrijnwerk, ruimen van waterpartijen, herstel van oeverbeschoeiing, heraanplanten van een historische dreef, etc.

In bepaalde situaties kan de erfgoedpremie aangevraagd worden voor bepaalde werken die niet op restauratie of onderhoud gericht zijn:

• • • energiebesparende maatregelen die vermeld zijn in een energieaudit onroerend erfgoed zoals dakisolatie, vloerisolatie, het plaatsen van dubbel glas;
    • beveiligingswerken en werken en diensten opgelegd door andere regelgeving zoals bijvoorbeeld brandveiligheid.

De erfgoedpremie dient te worden aangevraagd via het digitaal loket van het agentschap Onroerend Erfgoed die vervolgens de aanvraag onderzoekt. Binnen de 120 dagen zal het agentschap Onroerend Erfgoed een beslissing nemen.

Op 15 december 2020 werden de premieregels voor onroerend erfgoed gewijzigd. Een belangrijke aanpassing was de verhoging van het bedrag van de erfgoedpremie volgens de standaardprocedure. Voordien kwam maximaal 25.000,00 EUR in aanmerking voor de erfgoedpremie, sinds 15 december 2020 bedraagt dit maximaal 250.000,00 EUR.

Het basispremiebedrag bedraagt 40% op alle onderhouds- of restauratiewerken maar kan soms hoger liggen. In bepaalde gevallen kan dit percentage worden opgetrokken naar 60%. Het betreft hier onderhouds- of restauratiewerken aan:

• • • goederen in eigendom van een lokale overheid met een publieksfunctie en zonder commerciële bestemming;
    • onderwijsgebouwen;
    • eredienstgebouwen beschermd als monument;
    • maalvaardige en voor publiek ontsloten molens beschermd als monument;
    • ZEN-erfgoed (erfgoed zonder economisch nut);
    • open erfgoed (beschermd erfgoed dat actief en op regelmatige basis opengesteld wordt met als bedoeling de erfgoedwaarde ervan in de kijker te plaatsen)

Daarenboven stimuleert de Vlaamse Overheid het goede onderhoud van erfgoed. Om deze reden kan een aanvullende premie van 10% worden aangevraagd op voorwaarde dat het erfgoed al minstens 6 jaar wordt onderhouden door de aanvrager van de premie. Op deze manier kan het percentage van de erfgoedpremie worden opgetrokken naar 50% of 70%. Ook stichtingen of verenigingen die als doel het herstel en beheer van beschermde goederen en erfgoedlandschappen hebben, komen in aanmerking voor een aanvullende premie van 10%. Ten slotte kan er voor open erfgoed een bijkomende premie van 20% worden aangevraagd voor ontsluitingswerken gericht op een verbeterde inhoudelijke of fysieke ontsluiting van het beschermd goed.

Wenst u meer te weten over het bekomen van een erfgoedpremie, aarzel dan niet om ons te contacteren.

BRONNEN:

https://www.onroerenderfgoed.be/erfgoedpremie

https://www.premiezoeker.be/premie/Vlaanderen/erfgoedpremie

Ter vermijding van fiscale fraude en oneerlijke concurrentie heeft de wetgever bepaald dat de RSZ aannemers en opdrachtgevers onder bepaalde voorwaarden kan aanspreken voor de sociale en fiscale schulden van de (onder)aannemer. Bij sociale en fiscale schulden van de (onder)aannemer geldt er tevens een wettelijke inhoudingsplicht voor de aannemer/opdrachtgever.

Deze regeling is van toepassing op alle werken in onroerende staat.

1. 1. Inhoudingsplicht

De opdrachtgever of aannemer die werken door een (onder)aannemer laat uitvoeren dient steeds na te gaan of diegene waarmee hij wenst samen te werken, sociale of fiscale schulden heeft.

Indien de medecontractant immers op het ogenblik van de betaling van de factuur sociale schulden heeft, dan is de aannemer/opdrachtgever verplicht 35 % (excl. btw) van het factuurbedrag in te houden en door te storten naar de RSZ.

Indien het fiscale schulden betreft, bedraagt het in te houden bedrag 15 % (excl. btw) en dient dit doorgestort te worden naar de FOD Financiën.

1. 2. Sanctie: hoofdelijke aansprakelijkheid

Het inhouden van de bedragen is in het bijzonder belangrijk omwille van de sancties die eraan gekoppeld worden. Als de bedragen niet worden ingehouden, riskeert de aannemer/opdrachtgever immers hoofdelijk aansprakelijk te worden gesteld voor 100 % van de sociale schulden van de (onder)aannemer, doch met een plafond van maximum de prijs van de werken (excl. btw).

De hoofdelijke aansprakelijkheid is beperkt tot 35 % van de schulden voor fiscale schulden.

In een arrest van 8 juli 2021 (nr. 105/2021) heeft het Grondwettelijk Hof zich over de hoofdelijke aansprakelijkheid uitgesproken. Het Hof was van oordeel dat deze regeling niet strijdig is met de Grondwet en niet-discriminerend.

Het is dan ook zeer belangrijk dat de opdrachtgever en aannemer voorafgaand aan het sluiten van een overeenkomst, nakijken of hun medecontractant fiscale of sociale schulden heeft. Dit kan via een online applicatie.

Wenst u meer informatie over dit onderwerp, dan staat het team van Eska-Law u graag te woord.