Normaliter heeft een huurder het recht om de huur te hernieuwen indien hij/zij dit wenst. De hernieuwing van de huurovereenkomst kan verkregen worden om dezelfde handel voort te zetten, hetzij bij het verstrijken van de huurovereenkomst, hetzij bij het verstrijken van de eerste of de tweede hernieuwing. De duur van de hernieuwing bedraagt 9 jaar, behoudens akkoord van de huurder en verhuurder dat blijkt uit een authentieke akte of uit een voor de rechter afgelegde verklaring. De huurder kan drie maal de huur hernieuwen.
Wanneer de huurder de handelshuur wenst te vernieuwen, moet deze de verhuurder in kennis stellen bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief, ten hoogste 18 maanden en ten minste 15 maanden voor het verstrijken van de lopende huurovereenkomst.
Doch heeft de verhuurder het recht om de hernieuwing te weigeren volgens bepaalde redenen. Deze redenen zijn omschreven in artikel 16 van de handelshuurwet. Één van de redenen betreft het volgende:
“Alle grove tekortkomingen van de huurder aan de verplichtingen die voor hem uit de lopende huur voortvloeien, met inbegrip van de waardevermindering van het onroerend goed veroorzaakt door de huurder, de zijnen of zijn rechtverkrijgenden, en van belangrijke veranderingen in de aard of de wijze van exploitatie van de handel aangebracht zonder instemming van de verhuurder, alsook elke ongeoorloofde handeling van de huurder, die objectief beschouwd, de voortzetting van de contractuele betrekkingen tussen de verhuurder en de huurder onmogelijk maakt.”
Op basis van voornoemd artikel lijkt of de verhuurder slechts een verwijzing moet maken naar de bepalingen van de wet waarop hij/zij zich beroept om de handelshuurhernieuwing te weigeren. Het Hof van Cassatie heeft zich recentelijk uitgesproken over deze topic.
Het Hof van Cassatie heeft geoordeeld dat het onvoldoende is om slechts aan te geven op grond van welke concrete reden de verhuurder zich tegen de weigering van de verlening verzet. Dit zorgt er namelijk voor dat de huurder zich onmogelijk kan verdedigen. Het is dus sterk aangeraden om te motiveren en niet enkel te verwijzen naar de reden bepaald in de wet.
Indien de huurder zou menen dat de verhuurder zich niet mag beroepen op de voorgaande vermelde reden, dan moet hij/zij zich wenden tot de rechter binnen de 30 dagen na het antwoord van de verhuurder.
De andere redenen waartoe de verhuurder kan beslissen tot weigering van de handelshuurhernieuwing betreffen de volgende:
-
- De wil van de verhuurder om persoonlijk en werkelijk het verhuurde goed in gebruik te nemen, of het op die wijze te doen in gebruik nemen door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen of zijn bloedverwanten in de opgaande lijn, door zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in de opgaande lijn of aangenomen kinderen, of het te doen in gebruik nemen door een personenvennootschap waarvan de werkende vennoten of de vennoten die ten minste drie vierden van het kapitaal bezitten, in dezelfde betrekking van bloedverwantschap, aanverwantschap of aanneming staan tot de verhuurder of tot zijn echtgenoot;
-
- De wil van de verhuurder om het onroerend goed een bestemming te geven die elke handelsonderneming uitsluit;
-
- De wil van de verhuurder om het onroerend goed of het gedeelte van het onroerend goed waarin de afgaande huurder zijn bedrijf uitoefent, weder op te bouwen. Als wederopbouw wordt beschouwd elke verbouwing door een afbraak voorafgegaan, beide de ruwbouw van de lokalen rakende en waarvan de kosten drie jaar huur te boven gaan;
-
- Het aanbod van een hogere huurprijs door een derde, indien de huurder geen gelijk aanbod doet;
-
- De afwezigheid van een wettig belang bij de huurder, die in de onmiddellijke buurt van het verhuurde goed een soortgelijke handel is begonnen vóór het verstrijken van de termijn bepaald bij artikel 14 voor de kennisgeving door de verhuurder in antwoord op de aanvraag tot hernieuwing van de huurder, of die op dat tijdstip in de onmiddellijke buurt van het verhuurde goed beschikt over een onroerend goed of een gedeelte van een onroerend goed waarin hij zijn handelsbedrijf kan voortzetten.
Bron: Handelshuurwet; Hof van Cassatie arrest 2 februari 2023